Calcul de la réduction d'impôt.
Base de la réduction d'impôt.1° Acquisition du logement par une personne physique (cf. BO 5 B-14-06 nos ).
Pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement (prix d'acquisition majoré des honoraires de notaire, droits de timbre, taxe de publicité foncière et taxe sur la valeur ajoutée).
Pour les logements acquis en vue d'être réhabilités, la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement auquel vient s'ajouter le montant des travaux de réhabilitation.
Pour les logements acquis depuis le 1er janvier 2004 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation achevés entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010, ces travaux de fiscalité avantageuse s'entendent de l'ensemble des travaux supportés par l'acquéreur (y compris la quote-part relative aux parties communes) dès lors qu'à l'achèvement desdits travaux, l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au CGI est satisfait.
Le coût des travaux de fiscalité avantageuse une fois achevés doit s'élever à un montant au moins égal à 20 % du prix d'acquisition du logement avant travaux (CGI, ann. III, art. bis dans sa rédaction issue du décret n° 2006-820 du 7 juillet 2006 publié au JO du 9 juillet).
2° Acquisition du logement par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (cf. BO 5 B-14-06 nos et ).
La réduction d'impôt est calculée sur la quote-part du prix d'acquisition du logement par la société (majoré le cas échéant, des travaux de fiscalité avantageuse) correspondant aux droits de l'associé.
b. Montant de la réduction d'impôt.
1° Taux de la réduction d'impôt (cf. BO 5 B-14-06 nos et ).
Pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25 % pour les logements acquis ou achevés depuis le 1er janvier 2004.
Pour les logements acquis en vue de les réhabiliter, le taux de la fiscalité avantageuse de l'immobilier de loisir est fixé à 20 %.
2° Plafonds de la réduction d'impôt (cf. BO 5 B-14-06 nos ).
• Pour les logements acquis neufs depuis le 1er janvier 2004 ou acquis en l'état futur d'achèvement depuis le 1er janvier 1999 et achevés depuis le 1er janvier 2004, la base de la réduction, telle que définie au n° est retenue dans la limite de :
- 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
- 100 000 € pour un couple soumis à imposition commune.
Dès lors, le montant maximal de la réduction d'impôt est de 12 500 € pour une personne seule et 25 000 € pour un couple soumis à imposition commune.
• Pour les logements acquis en vue d'être réhabilités entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2010, la base de la réduction d'impôt telle que définie au n° est retenue dans la limite de :
- 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
- 100 000 € pour un couple soumis à imposition commune.
Dès lors, le montant maximal de la réduction d'impôt est de 10 000 € pour une personne seule et 20 000 € pour un couple soumis à imposition commune.
c. Imputation de la réduction d'impôt (cf. BO 5 B-14-06 nos ).
La fiscalité avantageuse de l'immobilier de loisir est accordée au titre de :
- l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure pour les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement ;
- l'année d'achèvement des travaux de fiscalité avantageuse en cas d'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter.
Depuis le 1er janvier 2005, la réduction d'impôt s'étale sur six ans au maximum.
d. Unicité de la réduction d'impôt (cf. BO 5 B-14-06 nos et ).
Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois.
En revanche, pour les logements acquis depuis le 1er janvier 2005, la réduction d'impôt prévue aux articles 199 decies E et 199 decies EA du CGI peut se cumuler au titre des mêmes années avec la réduction mentionnée à l'article 199 decies F du CGI (cf. nos ).
e. Ordre d'imputation de la réduction d'impôt (cf. BO 5 B-14-06 nos et ).
Conformément à l'article 197-I-5 du CGI, auquel l'article 199 decies E du même code renvoie expressément, la fiscalité avantageuse de l'immobilier de loisir s'impute sur le montant de l'impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s'il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d'impôts et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas s'imputer sur les impositions à taux proportionnel.
Dans le cas où le montant de la réduction d'impôt excède celui de l'impôt brut, la fraction non imputée de cette réduction ne peut donner lieu à remboursement ou à report sur l'impôt dû au titre des années suivantes.
4. Incidence de la réduction d'impôt.
a. Taux de la déduction forfaitaire (cf. BO 5 B-14-06 n° ).
Pour les revenus perçus jusqu'en 2005, le taux de la déduction forfaitaire était ramené de 14 % à 6 % pour les revenus des neuf premières années de location des logements ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue par les articles 199 decies E et 199 decies EA du CGI. Cette période était déterminée de date à date, à compter de la prise d'effet du bail initial du logement concerné.
Cette baisse était temporaire. Au-delà de cette période, le taux de la déduction forfaitaire était ramené au taux de droit commun de 14 %.
Pour les revenus fonciers imposables à compter du 1er janvier 2006, la déduction forfaitaire est supprimée (Loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005 de finances pour 2006, art. 76).
Remarque : il est précisé que l'article 76 de la loi de finances pour 2006 supprime la déduction forfaitaire pour les revenus fonciers imposables à compter du 1er janvier 2006.
b. Non-cumul (cf. BO 5 B-14-06 n° ).
Depuis le 1er janvier 2005, l'article 20 de la loi relative au développement des territoires ruraux autorise la prise en compte, dans le calcul de la fiscalité avantageuse de l'immobilier de loisir prévue à l'article 199 decies EA du CGI, des travaux de réhabilitation déductibles des revenus fonciers en application de l'article 31 du CGI.
Toutefois, le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d'impôt doit renoncer à la faculté de déduire ces dépenses pour leur montant réel ou sous la forme d'une déduction de l'amortissement, pour la détermination des revenus catégoriels.
Il ne peut pas non plus bénéficier du régime micro-foncier prévu à l'article 32 du CGI.
5. Remise en cause de la réduction d'impôt.(cf. BO 5 B-14-06 nos ).
En cas de non-respect de l'engagement de location ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession.
Toutefois, il est admis de ne pas remettre en cause la réduction d'impôt en cas de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, d'expropriation pour cause d'utilité publique de la résidence ou, sous certaines conditions, de changements de la situation matrimoniale du contribuable (cf. BO 5 B-14-06 nos ).
Il est également admis de ne pas remettre en cause la réduction d'impôt précédemment accordée lorsque le non-respect de l'engagement résulte de l'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, ou du licenciement du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune.
6. Obligations des contribuables et des sociétés (CGI, ann. III, art. 46 AGD à 46 AGF sexies nouveau dans leur rédaction issue du décret n° 2006-820 du 7 juillet 2006).
Cf. BO 5 B-14-06 nos
et décret n° 2006-820 du 7 juillet 2006 (JO du 9 juillet).
II. TRAVAUX RÉALISÉS DANS LES logements TOURISTIQUES
(CGI, art. 199 decies F et ann. III, art. 46 AGG modifié par le décret n° 2006-820 du 7 juillet 2006 ; BO 5 B-14-06 nos )
Depuis le 1er janvier 2005, une réduction d'impôt autonome est mise en place pour les contribuables qui réalisent des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010. Cette fiscalité avantageuse de l'immobilier de loisir, codifiée sous l'article 199 decies F du CGI, s'applique :
- aux dépenses afférentes à un logement, faisant partie d'une résidence de tourisme classée située dans une zone de revitalisation rurale ou dans une zone, autre qu'une zone de revitalisation rurale, inscrite sur la liste des zones concernées par l'objectif n° 2 prévue à l'article 4 du règlement (CE) n° 1260/1999 du Conseil du 21 juin 1999 portant dispositions générales sur les fonds structurels, à l'exclusion des communes situées dans des agglomérations de plus de 5 000 habitants. Il s'agit du dispositif prévu à l'article 199 decies F dans sa rédaction antérieure à la loi relative au développement des territoires ruraux, rendu autonome ;
- aux dépenses afférentes à un logement, achevé avant le 1er janvier 1989 et situé dans ces mêmes zones, qui est destiné à la location en qualité de meublé de tourisme ;
- aux dépenses afférentes à un logement, achevé avant le 1er janvier 1989 et faisant partie d'un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d'une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisir.
1. Champ d'application.
a. Contribuables concernés.
La réduction d'impôt s'applique exclusivement aux personnes physiques.
1° logements faisant partie d'une résidence de tourisme ou d'un village résidentiel de tourisme (cf. BO 5 B-14-06 nos et ).
Lorsque les travaux sont réalisés sur des logements situés dans des résidences de tourisme ou dans des villages résidentiels de tourisme, le bénéfice de la réduction d'impôt est réservé aux contribuables dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Elle ne s'applique pas aux logements figurant à l'actif d'une entreprise individuelle, même s'ils sont loués nus.
Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier de la mesure, dès lors que les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
2° Meublés de tourisme (cf. BO 5 B-14-06 n° ) .
Lorsque les travaux sont réalisés sur un logement destiné à être loué en qualité de meublé de tourisme, le bénéfice de la réduction d'impôt s'applique sans restriction quant à la catégorie de revenus dans laquelle sont imposés les revenus de la location.
Ces revenus sont toutefois généralement imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux lorsqu'ils ne sont pas inscrits à l'actif d'une entreprise agricole.
3° Cas particuliers (cf. BO 5 B-14-06 nos ).
La réalisation de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration dans des logements touristiques détenus par une indivision ouvre droit à la réduction d'impôt.
En revanche, la loi exclut expressément du bénéfice de l'avantage fiscal les logements dont le droit de propriété est démembré, à l'exception du démembrement de propriété consécutif au décès de l'un des époux soumis à imposition commune. Il s'ensuit que, sauf cette dernière exception, seules les personnes titulaires de la pleine propriété des logements touristiques peuvent bénéficier de l'avantage fiscal.
b. Nature de l'opération (cf. BO 5 B-14-06 nos ).
La réduction d'impôt s'applique aux dépenses, effectuées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010, de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration, y compris les dépenses qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d'impôt renonce toutefois à la faculté de déduire ces dépenses ou au bénéfice des régimes « micro-foncier » ou « micro-entreprises ».
c. logements concernés.
1° logement situé dans une résidence de tourisme classée (cf. BO 5 B-14-06 n° ).
La réduction d'impôt s'applique aux dépenses de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration réalisées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010 dans un logement qui fait partie d'une résidence de tourisme classée.
2° Zonage (cf. BO 5 B-14-06 n° ).
Le zonage est identique à celui qui s'applique aux acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement.
Toutefois, la fiscalité avantageuse de l'immobilier de loisir ne s'applique pas lorsque des travaux sont réalisés dans des logements faisant partie de résidences de tourisme situées dans le périmètre d'une agglomération nouvelle
3° Meublés de tourisme (cf. BO 5 B-14-06 nos et ).
La réduction d'impôt visée à l'article 199 decies F du CGI s'applique aux dépenses de travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation ou d'amélioration afférentes à un logement achevé avant le 1er janvier 1989 et destiné à la location en qualité de meublé de tourisme au sens de l'arrêté du 28 décembre 1976 et situés dans les mêmes zones que celles évoquées au 2° ci-dessus.
4° Villages résidentiels de tourisme inclus dans une ORIL (cf. BO 5 B-14-06 nos et ).
La réduction d'impôt visée à l'article 199 decies F du CGI s'applique aux dépenses de travaux afférentes à un logement achevé avant le 1er janvier 1989 et faisant partie d'un village résidentiel de tourisme classé inclus dans le périmètre d'une opération de fiscalité avantageuse de l'immobilier de loisir (ORIL) définie à l'article L. 318-5 du code de l'urbanisme, qui est destiné à la location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers.