La matérialisation de cette garantie est communément
appelée “nantissement”. En fait, il s’agit le plus
souvent d’un gage ou d’une délégation de créance.
Le gage est une sûreté réelle avec dépossession :
le débiteur donne en gage une chose mobilière
(contrat de placement) à son créancier afin de lui
garantir la bonne exécution de son obligation.
Il existe en principe deux parties au contrat, le débiteur
(constituant) et le créancier.
La délégation de créance met en scène 3 parties :
l’emprunteur (le délégant), la banque (le délégataire)
et la compagnie d’assurances (le délégué). Cette
convention tripartite matérialise le fait que le débiteur
principal donne en garantie à son créancier (le délégataire)
un engagement de son propre débiteur
(le délégué) de le payer directement entre ses mains.
Il existe deux sortes de délégation de créance :
La délégation parfaite : le débiteur principal (le délégant
ou l’emprunteur) est remplacé par son propre
débiteur (le délégué, c’est-à-dire la compagnie
d’assurances).
La délégation imparfaite : le créancier, c'est-à-dire
l’établissement prêteur peut poursuivre soit son
propre débiteur, soit le débiteur délégué. Il se
retrouve donc avec deux débiteurs.
Concrètement, les établissements prêteurs demandent
le plus souvent une délégation de créance imparfaite
qui leur assure la meilleure garantie.
Dans le cadre de crédits in fine, la majorité des
établissements prêteurs exige d’avoir en
garantie un contrat d’adossement pour leur
assurer le remboursement de la créance au
terme du crédit.
PRÊT AMORTISSABLE
À ÉCHÉANCES CONSTANTES
ET PRÊT AMORTISSABLE
À ÉCHÉANCES DEGRESSIVES :
Le prêt amortissable le plus répandu est
celui dont les échéances sont constantes
pendant toute la durée du prêt.
Il existe également des prêts amortissables dont le
montant des échéances décroît tous les ans avec un
pourcentage de dégressivité excédant rarement 3%
par an.
Comparaison : Prêt de 152 500 E sur 180 mois,
taux de 3.55%
l Prêt à échéances constantes : montant de l’échéance
mensuelle : 1 093.94 E pendant 180 mois : le coût
total en intérêts est 44 409.20 EÛ
l Prêt à échéances dégressives : le pourcentage de
dégressivité est de 3% par an :
- année 1 : échéance mensuelle : 1 315.86 E,
- année 2 : échéance mensuelle : 1 276.38 E,
- …
- année 6 : échéance mensuelle : 1 096.07 E,
- ….
- année 14 : échéance mensuelle : 885.60 E,
- année 15 : échéance mensuelle : 859.03 E, Û
Le coût total est de 40 535.12 E. Û
La deuxième solution est de fait plus avantageuse
pour l’emprunteur avec un gain de 3 874.08 E
équivalent à un taux de 3.262 % pour un prêt
à échéances constantes. Les applications sont
nombreuses :
- anticiper une baisse certaine des revenus de
l’emprunteur
- capacité d’épargne de l’emprunteur maximisée
les premières années en raison d’économie d’impôt
lors d'un investissement défiscalisant.
- etc.
LE FINANCEMENT DES CRÉDITS IMMOBILIERS :
Les fonds destinés au financement
des crédits immobiliers par les
établissements prêteurs ont deux
origines : Les marchés financiers
et les dépôts d’épargne
- Les établissements de crédit s’alimentent
exclusivement sur les marchés
financiers, c’est la raison pour
laquelle ils proposent essentiellement
des taux variable. Leur
métier est concentré sur la distribution
de crédit : pas de collecte d’épargne,
pas d’ouverture de compte.
- Les banques ont la possibilité
d’utiliser l’épargne collectée, type
PEL et CEL dont le coût est moins
onéreux. Elles ont cependant recourt
au marché si le niveau de collecte
d’épargne est insuffisant au regard
de la distribution de crédit.
Certains établissements proposent
des prêts à taux révisable indexé sur
le coût de leurs ressources, notamment
le Crédit Mutuel. Ce type
d’ indice est peu volatile puisque les
taux de rémunération de l’épargne
réglementée sont relativement
stables.
Les banques bénéficient d’une part
d’un coût de ressources moindre que
les établissements financiers mais la
structure même de leur refinancement
explique la nécessité d’obtenir de leurs
clients la domiciliation des revenus,
des comptes épargne pour pouvoir alimenter
leurs ressources.
LES TAUX
EURIBOR 3 MOIS : 2.124
EURIBOR 6 MOIS : 2.139
EURIBOR 12 MOIS : 2.173
TEC 10 : 3.36
TEC 5 : 2.71
ASSURANCE :
CONTRAT INDIVIDUEL
ET CONTRAT
GROUPE OUVERT :
Les contrats proposés par les
compagnies d’assurance pour
garantir un prêt peuvent être
regroupés en deux grandes
catégories :
- le contrat individuel : Ces compagnies
considèrent le risque à
l’instant de la souscription du
contrat. Le tarif est garanti aux
conditions particulières année
par année, il ne peut être modifié.
- Le contrat groupe ouvert dispose
d’une tarification définie à la
souscription du contrat mais elle
a un caractère réversible. Elle est
définie sur certains critères :
sinistralité du groupe, risque sur
l’assuré (état de santé, lieu de
résidence, profession..).
Si le risque évolue, la tarification
pourra être modifiée : le contrat
prévoit l’obligation pour l’assuré
d’informer la compagnie en cas
de survenance de changement
de situation
En cas de non respect de cette
obligation, les conséquences
peuvent aller de la nullité du
contrat à l’application de la règle
de proportionnalité.
Dans tous les cas, il est nécessaire
de lire les conditions générales
des contrats d’assurances
afin de connaître les obligations
de chacun.