conseil pour immobilier crédit Logement en defiscalisation exemple 4 - JUILLET/AOUT 2005
ANALYSE TRIMESTRIELLE
Évolution des marchés de taux
2ème TRIMESTRE 2005
La tendance à la baisse des
taux qui prévaut au sein de la
zone euro depuis juin 2004 s’est
poursuivie ce trimestre malgré la
pause du début d’année.
Les taux longs ont en effet
atteint un nouveau plancher historique,
l’OAT 10 ans se rapprochant désormais
de la barre des 3%. La partie courte
de la courbe n’a pas bénéficié de la
même baisse, même si les euribors
sont également proches de leurs plus
bas historiques.
Cette situation d’aplatissement
de la courbe est liée aux divergences
d’interprétation du contexte économique
entre les intervenants sur le
marché obligataire d’une part, et la
BCE d’autre part.
Il semble en effet que les
investisseurs ne croient plus en une
reprise proche de l’activité économique,
et ne semblent pas s’inquiéter du
risque inflationniste associé au pétrole.
Le baril qui atteint désormais
60$ pourrait en effet rester sur des
niveaux élevés tant que les facteurs
haussiers perdurent (forte demande
notamment Chine et Inde, offre limitée
et soumise à des aléas). Or les marchés
refusent de s’inquiéter du risque inflationniste
associé au pétrole, mais
considèrent au contraire qu’un pétrole
cher à un impact plus récessif qu’inflationniste.
Cette difficulté économique
vient s’ajouter à un contexte déjà
morose (Italie en récession, croissance
allemande quasi-nulle, difficultés politiques
au niveau européen..).
De son côté, la BCE refuse
d’ouvrir pour le moment la porte à des
baisses de taux pour soutenir l’économie.
L’inflation globale reste en
effet au-dessus de l’objectif qu’elle
s’est fixé (2%), et la baisse de la parité
E/$ (de 1,37 à 1,21 sur le semestre) ne
peut qu’accentuer cette situation via
un renchérissement du prix des importations.
La BCE considère que ce n’est
pas le loyer trop cher de l’argent qui
freine la croissance, mais les politiques
budgétaires et l’absence de réforme
des Etats membres de l’UE.
En conséquence, cette situation
pourrait se prolonger et même
s’accentuer si ces facteurs d’aplatissement
de la courbe perdurent.
SYNTHÈSE DES INDICES
31/12/2004 31/03/2005 30/06/2005
TEC10 3,70% 3,67% 3,14%
E1A 2,36% 2,36% 2,07%
CAC 40 3815 pts 4080 pts 4155 pts
Pétrole 40$ 51$ 58$
Parité E/$ 1,37 1,30 1,21
IPT/IAD/PTIA
La couverture décès d’un prêt est
toujours associée à une garantie
au titre de l’invalidité totale.
La terminologie varie selon les
compagnies d’assurance mais les
risques couverts sont quasi identiques.
Les nuances sont subtiles.
Les vocables utilisés sont :
- l’IPT (incapacité permanente et
totale) : une incapacité devient
“permanente” par la consolidation
d’un état qui prend alors un caractère
normalement “définitif” : une
incapacité permanente correspond
donc à un état d’invalidité (état
durable) : l’incapacité permanente
et totale réduit à néant les capacités
professionnelles et/ou fonctionnelles
de la personne qui en est atteinte.
Les sociétés de caution mutuelle
- L’IAD (invalidité absolue et définitive)
: elle fait référence à l’invalidité
dite de la troisième catégorie de la
sécurité sociale, c’est-à-dire que
l’état de la personne nécessite
l’assistance d’une tierce personne
pour tous les actes de la vie courante.
- La PTIA (perte totale et irréversible
d’autonomie) il s’agit du terme préconisé
par la FFSA et qui renvoie à
la notion d’IAD.
Pour ce type de garantie, il est important
de porter une attention particulière au
contrat et en particulier au mode de
reconnaissance du sinistre.
La couverture de ces risques hormis le
décès cesse le plus souvent à 65 ans.
La prise d’hypothèque ou de privilège
de prêteur de deniers peut être
évités. Les emprunteurs peuvent obtenir,
par l’intermédiaire de l’établissement
prêteur, la caution de sociétés de
caution mutuelle parmi lesquelles on
trouvera : crédit Logement, la SACCEF
(groupe Caisse d’Epargne), le CMH
(groupe Crédit Mutuel) ou la CAMCA
(Crédit Agricole).
Le coût de la garantie defiscalisation dépend du
montant du prêt et de l’organisme de
caution. Le principal intérêt de ces
organismes est d’éviter la garantie
réelle sur le bien acquis et notamment
la levée de l’hypothèque.
On notera cependant que l’hypothèque
s’éteint d’elle même deux ans
après le terme prévu du prêt.
Pour toute cession du bien avant cette
date, les propriétaires devront s’acquitter
du paiement pour la levée de
l’hypothèque.
Le coût de la caution est fonction du
montant du prêt. Il devra être comparé
au coût des autres garanties possibles
notamment au privilège de prêteur de
deniers, d’autant que certains organismes
permettent une restitution
partielle des frais acquittés au terme
du crédit ou en cas de remboursement
anticipé total.
Par ailleurs, l’investisseur pourra se
renseigner sur les possibilités offertes
par sa mutuelle professionnelle.
Certaines, notamment de la fonction
publique, proposent leur caution pour
des tarifs très concurrentiels.