LA REPARTITION DE L’ASSURANCE ENTRE LES EMPRUNTEURS :
Les assurances de prêt doivent
résulter d’une réflexion approfondie
sur les capacités de l’investisseur à
faire face financièrement aux aléas
de la vie : incapacité à travailler,
mise en invalidité ou décès.
La première approche consiste à assurer
les co-emprunteurs proportionnellement
à leur participation aux revenus
du foyer ; par exemple, si les ressources
relèvent d’une seule personne, on
assurera cette dernière à hauteur de
100% du capital emprunté ; si les
revenus de chaque co emprunteurs
sont équivalents, chacun sera couvert
pour 50% de l’emprunt. Les quotités
peuvent être également 60/40, 75/25
ou tout autre combinaison.
Autre possibilité : une couverture d’assurance pour la totalité du capital
emprunté pour chaque co-emprunteurs
indépendamment de leur contribution
aux ressources du ménage. Ainsi, en
cas de décès de l’un ou l’autre, le
paiement des échéances sera pris en
charge par l’assurance, augmentant
ainsi la surface financière du conjoint
survivant.
Il peut être intéressant d’assurer un
conjoint sans activité professionnelle.
En cas de survenance de son décès, les
revenus du ménage sont inchangés, par
contre les charges du foyer peuvent
être amenées à augmenter, notamment
par l’emploi de personnel à
domicile. Les revenus du conjoint
survivant permettront-ils alors de faire
face à cette situation ?
LA PRISE EN COMPTE DES REVENUS LOCATIFS DANS
LE CALCUL DE L’ENDETTEMENT
Le taux d’endettement se calcule
par le rapport entre les charges de
l’emprunteur et ses revenus ; en
théorie, il doit être inférieur à 33%.
Cette approche très réductrice peut
être nuancée par d’autres critères
notamment le calcul d’endettement
en différentiel, et la notion de reste à
vivre.
Bien évidemment, dans le cadre d’un
investissement locatif, le ratio sera
établi en prenant en compte, outre les
charges et revenus actuels, les charges
d’emprunt de l’acquisition envisagée
et les revenus locatifs attendus.
TAUX NOMINAL ET TEG
La diversité des offres bancaires
et la multitude des paramètres
à prendre en compte pour
une comparaison efficace des
propositions de prêt laissent
l’emprunteur désemparé.
Le législateur a ainsi rendu
obligatoire un outil permettant
d’évaluer le coût global d’un
crédit et donc de faciliter le
libre de jeu de concurrence :
le Taux Effectif Global (TEG).
Le TEG intègre l’ensemble des
frais à la charge de l’emprunteur
et nécessaires à l’obtention et à
la réalisation du prêt (article
L 313-1 du code de la consommation)
:
- le taux nominal
(le taux d’intérêt du prêt)
- les frais de dossier bancaire
- les frais d’acte et de garantie
- les frais des intermédiaires qui
ont permis l’obtention du prêt
- les frais fiscaux
- les frais d’assurance
- l’obligation d’acquisition de parts
sociales de l’établissement
prêteur, pour certains
organismes mutualistes
Le Taux effectif global doit
impérativement être mentionné
sur les offres de prêt et être
inférieur au taux de l’usure.
Exemple :
un couple marié aux revenus mensuels de 5 000 E ; charges d’emprunt
ou de loyer 1 000 E sur la résidence principale. Investissement de 120 000 E
sous la fiscalité De Robien, loyer retenu 350 E.
Prêt sur 180 mois à 3.5% : soit une mensualité de 858 EÛ
Ü Calcul de l’endettement en ratio : (1000+858)/ (5000 + 350) = 34.72%
Ü Calcul en différentiel : (1000+(858-350)) /5 000 = 30.16%
Ü Reste à vivre : (5 000 + 350 )-(1000+858) = 3 492 E soit 1 746 E
par personne
Le calcul en différentiel permet d’obtenir
un ratio d’endettement moins important.
Par ailleurs, la notion de reste à vivre
est également intéressante en particulier
pour les investisseurs ayant un très
haut niveau de revenus.
L’analyse d’un dossier et de ces ratios
permettra de sélectionner le choix des
établissements qui seront sollicités
pour chaque dossier puisque tous les
établissements n’utilisent pas les mêmes
indicateurs.
TAUX AU 25/4/2005
EURIBOR 3 MOIS : 2.129
EURIBOR 6 MOIS : 2.155
EURIBOR 12 MOIS : 2.226
TEC 10 : 3.48
TEC 5 : 2.85